● 前言 已往40多年，中国履历了人类历史上最大规模的城镇化加速历程。2023年尾，我国常住生齿城镇化率抵达66.16%，已进入城镇化中后期生长阶段。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的古板都会运营逻辑逐渐失效。都会生长将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”太过，都会更新将成为中国大中都会空间升级使用的主要偏向，是下一阶段需要配合面临的要害命题。 2020年“实验都会更新行动”首次写入我国五年妄想，都会更新升级为国家战略，其主要性被提升到亘古未有的高度，相关支持政策也进入麋集出台期。在政策支持下，拥有现成流量优势的都会存量空间，其全要素生产本钱已低于外围新开拓的新城开发区，作为工业升级、生齿集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现都会运营“二次创业”的主战场，亦是未来都会魅力塑造与品牌竞争的要害行动。 都会更新绝不但是关于容积率、开发量、出让金补缴分派的政策机制博弈，其更应该是多元都会生长要素重构优化的历程，要求实验主体具备多维度、多条理的专业能力和要素整合能力。为此，凯时官方娱乐都会更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区刷新”等热门更新赛道，针对性梳理实验主体类型、刷新模式及要害要点，助力明确当下都会更新的生长阶段与运营逻辑。
从实验主体运营模式角度看，北京“商改商”都会更新项目可大致分为3种焦点模式——以远古雅秀、SKPS为代表的二房东模式，以王府井、首商、翠微为代表的自刷新模式，以及以大兴春风里、芳圆里ID Mall为代表的资管模式。
二房东模式
以三里屯雅秀为例。升级前，北京雅秀市场是与秀水市井场齐名的涉外市场，开业之月朔铺难求。但陪同需求萎缩谋划状态一落千丈。雅秀大厦曾多次转型寻找新偏向。2015年转型购物中心未能扭转谋划颓势。随后定位轻奢蹊径，业态多为买手店和设计师品牌。依旧谋划不善并在2016年9月进入闭店状态。2017年雅秀大厦追求整体出租，承租方远古地产将雅秀包装为远古里西区，以UNIQLO、DESCENTE、NikeRise、M·ONE作为四大主力店，将其作为三里屯远古里项目的组成部分。
二房东模式另一个典范案例SKPS，前身为北京著名的烂尾楼长安8号，其在2007、2008、2009、2012年四易其主。2019年底，SKP租下了佳兆业广场的BI层到4层，修建面积近20000平米，以“数字的化未来”与“模拟的已往”在火星平衡共存的巧妙场景，营造了一个融适时尚、艺术和科技的未来新天下气氛。
通过两个案例可以看出，“二房东模式”更适合焦点商圈焦点项目，其以强盛的品牌把控力和较高的租金遭受能力，化解潜在的竞争危害，同时扩大谋划面积、调改业态组合、富厚空间体验，一连强化自身在商圈的向导职位。历程中甚至不盘算更新项目单独的本钱和收益关系，而是从整体利益出发通盘思量。
自刷新模式
2019年头，北京市商务局对全市谋划面积2万平方米以上的古板商业举行了摸排和走访。现在面积2万平方米以上的古板商业，开业20年以上的有18家，开业10-20年的有54家，一共是72家。2019年10月30日，北京市商务局转达，做好本市古板阛阓提质增效，“一店一策”升级刷新事情，北京确定了10家本市古板阛阓转型升级试点名单，包括：王府井百货大楼、西单阛阓、长安阛阓、百盛购物中心、蓝岛大厦、赛特购物中心、翠微百货、甘家口大厦、资和信百货、顺义国泰百货。
表：部分“一店一策”升级刷新阛阓统计
从刷新效果看，此类项目虽然区位条件极佳，但受限于产权方企业类型特点，北京古板百货“一店一策”刷新升级项目多以外立面翻新、室内装修重置、增添社区商业功效等为主的“基础更新”。除西单更新场等极个体项目外，缺乏迎合新消耗趋势的空间审美、立异业态和服务内容，刷新理念和手法相对较为守旧，从市场角度难言乐成。
但自2021年最先，以昆泰与盈展合作打造的THE BOX为代表，此类项目业主方起劲与市场化企业合作，依托存量载体规模和区位优势，未来有望成为北京“商改商”市场的焦点供方。
资管模式
以大兴大悦春风里项目为例。2018年，大悦城控股和高和资源团结建设了50亿元的都会更新并购母基金，北京大兴大悦春风里是该基金建设后投资的首个项目。在角色分派上，高和资源在其中认真投融资、本钱管控及资产证券化的退出事情，大悦城则认真设计以及招商运营的部分。双方配合认购劣后级，同时配合优先级资金对物业举行刷新及运营。妄想通过运营优化谋划性现金流，最终依托高的租金回报率实现公募REITs退出，从而实现既能小股操盘，又能靠外部资源形成扩张。前身是美罗城的芳圆里ID MALL同样接纳了类似的运营撬动资源的更新模式。
资管模式运作周期普遍较量长，包括前端投融资、中端运营管理和后端以资产证券化为主要方法的资产变现退出。因此需要凭证差别投资阶段、差别LP回报率要求，设立差别主题基金匹配物业开发、开业前期、稳固运营的各个阶段。不但磨练操盘方的资源运作能力，更磨练市场周期熟悉、资产识别、法务处置惩罚、财务结构设计、物业刷新、招商及运营的综合能力，操作难度极大。
三种运营模式的适配情形截然差别，在详细操作历程中过，要团结更新标的的产权方特点、市场价值、自身的品牌议价能力、优势领域、企业生长战略、政策要求等综合决议。整体看，相比于“商改办”，“商改商”难度大，实践并乐成案例数目较少。但相比上海层出不穷的商业立异调改项目，北京的商业地产仍保存大宗时机。
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