近两年，存量闲置物业改建养老项目需求量激增，主要目的是资产盘活，财务评价是这类养老项目可行性研究的主要环节，量化指标可以提供清晰的投资决议依据，因而备受投资人关注。凭证凯时官方娱乐康养事业部多年投资项目评价履历，这类项目主要从以下三个角度举行评价：
收入角度，以收费崎岖和老龄生齿为主要指标
收入=综合收费*床位数*入住率+其他，从盘算公式来看，影响因素之一是综合收费，入住者能遭受的收费水平越高越好 ；因素之二是老龄生齿数目，具有消耗能力和消耗意愿的老龄生齿越多越好。在现实测算中，定位中高端的养老项目，以外地三高老龄人群的退休金水平为参照，比照外地同类养老项目平均收费水平，对评价项目举行定价。
本钱角度，以物业刷新、租金和人工本钱为主要指标
本钱=物业刷新+租金+人工+其他，从盘算公式看，因素一是刷新本钱，关于老旧物业，由于涉及加固、拆除、更新、消防等，且已有结构保存限制，刷新本钱甚至比新建项目本钱还高。因而在现实操作中结构合理的旅馆更易刷新成养老项目，本钱较低。年月老旧的砖混工厂刷新难度会较量大。因素二是租金，养老项目能遭受的租金远远低于同位置商业项目，租金崎岖直接影响运营期本钱。因素三是人工，作为劳动麋集型工业，员工招聘难度较大，且人力本钱占比高，项目的人工配比及人工获取能力直接影响盈利能力。
现金流、财务内部收益率和接纳期指标
凭证收入、本钱测算出的这三个指标作为项目可行性剖析主要依据。项现在期，净现金流往往为负，需要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流，为正则项目可行。现在项目投资多为“资源金+贷款”方法，因而财务内部收益率要高于贷款利率，则贷款可以增添投资人收益。从实践来看，改建项目没有土地本钱，在刷新本钱可控的情形下，其投资接纳期一样平常在10年以内。
从实践角度看，区位较好，修建面积适中，刷新难度低，租金可控的存量物业较相宜改建为养老项目。
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