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谁在下昼三点按下了暂停键？
下昼三点，华东某省会新区的指挥部突然清静下来。自规局的小哥哥盯着屏幕上的土拍倒计时，手心冒汗——“3、2、1……流拍！”这已经是今年度第三次流拍，连城投都懒得举牌。与此同时，华北某县级市政府的微信事情群弹出一条新闻：“片区开发贷款展期申请被总行驳回。”配图为一张Excel表——空置率27%，租金单价跌回2015年。
这不是恐怖片，这是2025年片区开发的真实现场。没有枪响，但周围八方都在退却。
十年前，中国都会化的热潮时期，“片区开发”是地方政府和开发商的配合信仰。推土机所到之处，农田变工地，墟落成新城，一片热火朝天的情形。现在，这位一经意气风发的“造城上将军”，正被政策、需求、供应三条绳索同时收紧，喘不过气。
02
政策端：红灯亮起，增量游戏Game Over
2025年7月，中央都会事情聚会明确提出，我国都会生长正从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”阶段。这意味着官方为“摊大饼”式的都会扩张画上了休止符。 在土地指标管控上，政策导向很是显着。天下新增建设用地已从“十三五”年均“600万亩+”的扩张岑岭，降至“十四五”年均“<500万亩”的从紧区间，2024年天下建设用地供应中，存量用地占比53.5%（上海、江苏、浙江已>60%），新增用地首次退居“次要泉源”。听说，前两年还抢着要的“片区开发综合开发试点”，现在审批通过率不到30%。“增量缩短、存量挖潜”成为土地资源设置主旋律。 一句话，中央政策不再给“大饼”发面粉了。 03 需求端：屋子比人多，写字楼比星星多 数据不会说谎，但会吓人： 住宅：70城新居价钱环比连跌47个月，三线都会新居成交面积较2021年峰值腰斩。 写字楼：2025Q2天下甲级写字楼空置率21.8%，武汉、天津、青岛突破30%，租金单价回到2015年。有人玩笑说，现在有的写字楼电梯比人还勤快——一天上下十几趟，全是保洁姨妈。 工业厂房：天下平均空置率18.3%，长三角部分园区甚至抵达25%以上。有的县“标准厂房”租不出去，直接改成物流客栈，再不可就种蘑菇。 需求呢？早就不在“有没有”了，而在“值不值”。中国经济转型期，生齿盈利见顶，消耗结构转变，企业扩张审慎。谁还愿意为一个“妄想蓝图”买单？尤其是那张写着“未来可期”的PPT。 04 供应端：开发商“躺平”，城投“硬撑” 需求萎靡不振，供应端更惨——该爆雷的爆了，没爆雷的也不敢动了。 市场化房企现在大多在“ICU”里插管续命。某一经TOP20的民企，去年片区开发项目歇工率超60%，现在主要精神在卖资产还债；另一家粤系房企，原本要在西南搞三个TOD片区，现在只敢接政府代建：“自己投钱？不敢想。” 央企也怂了。2025年拿地榜上，国央企占比虽高，但拿的都是“焦点都会焦点地块”。至于片区开发的新城妄想，某中字头开发商投拓总监坦言：“以前拿地看IRR，10%就行，现在要求15%以上，片区开发这种长周期、重运营的项目，基本被扫除在清单外。” 关于地方城投，地方政府的期望是他们成为开发主力，但现实是他们是化债主力。财务部数据显示，2023年尾城投债余额突破65万亿，平均资产欠债率72%，2027年“退平台”大限压顶，利息笼罩倍数<1的占58%。“现在向导开会第一句是'化债计划'，第二句照旧'化债计划'，谁还敢批新的片区开发？”田主家也没有余粮了。 05 模式惯性：蓝图一画就灵？运营“见光死”！ 惯性是最难刹车的。许多政府仍习惯“一张修建妄想图+一个看法定位”打天下： 某南方都会，花三年建了个“数字经济工业园”，玻璃幕墙闪闪发光，绿化带比小区还细腻。效果呢？园区交付半年，只入驻了两家公司：一家是政府下属的“运营公司”，另一家是卖奶茶的。中部某高铁新区：写字楼群空置率42%，晚上只有路灯亮着，网友吐槽“LED灯谷”。这不是开发，这是“修建行为艺术”。 这类项目像极了“早产儿”：政府要政绩画蓝图，开发商要快钱做住宅反哺，最后留下一堆“工业空心、运营拉胯”的资产。有机构统计，天下约30%的片区开发项目，建成后十年内工业税收缺乏土地本钱的5%。我们每年接到大宗“脱困”咨询需求，结论往往令人沮丧——“建成之日就是见光死”，由于一最先就脱离了工业纪律和企业需求，凭想象讲故事，图怎么漂亮怎么来，而真正看起来靠谱的收益所有来自于卖地，并且地价的假设是每年上涨。面临这种项目，不是不可救，是救的本钱比重新开发回高。不是所有项目都能“亡羊补牢”，有些项目，从立项那一刻就错了。 06 未来：别开发了，去做“工业服务员” 未来的“开发”，不再是“绘图—拿地—盖楼—卖钱”的线性游戏，而是一场“工业—空间—运营”深度融合的系统工程。时机不是没有，可是只属于坚持“工业为本”的人。 苏州工业园给我们打了个样：早期聚焦电子信息工业，二十多年只做一件事，现在群集了1.2万家科技企业，生物医药工业竞争力天下第一。他们的窍门不是“建几多楼”，而是“养几多工业”：从工业链招商到公共手艺平台，从人才公寓到工业基金，全链条服务让企业“来了不想走”。 合肥的故事已经广为撒播，以新能源汽车工业为例，先引蔚来，再聚比亚迪，现在形成千亿级工业集群。他们的片区开发，实质是“工业社区”——围绕企业需求建厂房、配人才房、搭应用场景，税收和就业自然随着来。 它们的乐成，不是由于建得多快，而是由于从第一天起，就想着“人怎么活、工业为啥来、钱怎样回”。 07 写在刹车片上的结语 别了，片区开发！不是离别建设，而是离别“摊大饼+高杠杆+空看法”的三部曲。 未来的都会，不再需要“造城者”，而需要“织城人”——他们懂工业，会算账，能运营，他们不画大饼，只做小而美的“都会补丁”。 当政策不再为“大拆大建”买单，当需求从“有楼就行”转向“有产才行”，当开发商从“卖屋子”转向“养工业”，我们终于要和谁人“画张蓝图就能赚钱”的时代说再见。 别了，靠土地增值用饭的片区开发；你好，用工业运营创立价值的新生。事实，都会最感人的景物，历来不是空荡荡的妄想馆，而是车间里的机械轰鸣，是写字楼里的头脑风暴，是工业链上的相互成绩。
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