在已往的一年里 ，中国房地工业只管先扬后抑 ，但仍然迎来了量价双涨的喜人下场。外貌上看 ，这似乎是通俗的一年 ，虽然市场由于调控而变得艰难 ，最终照旧“涛声依旧”。
2019年头展望：发明房地工业的小趋势
仔细的人们发明 ，这一次 ，种种研究机构(包括一直惯于看多的代理商配景研究机构)都一致看衰2019 ，展望在新的一年里商品房销售市场将泛起负增添。
究其缘故原由 ，最基础有二：生齿盈利拐点到来 ，未来的生齿形势让人气馁；住民资产欠债表急剧恶化 ，加杠杆空间不大了。
以是 ，笔者在去年炎天的文章《碧桂园：坍毁的不但仅是工棚》中宣称的“房企高杠杆高周转规�；さ氖贝丫⑹隆钡目捶ㄔ谀曛找不竦昧嗽嚼丛蕉嗟幕叵�� ？梢运� ，只管中国的房地产市场规模仍然会在高位一连一段时间 ，但这个行业的大趋势正在爆发逆转。
大趋势的转换往往需要经年累月并非一蹴而就 ，在这个转折期 ，一些小趋势更值得关注 ，用罗胖的话说 ，小趋势是影响趋势的趋势 ，带来改变的改变 ，2019年之初 ，我们无妨从发明小趋势提及：
NO.1 刚需似有似无 ，改善成为主流
若是有商品房销售中首次购房比例的统计的话 ，我相信 ，2019年这一指标将继续下跌 ，近于冰点。随着天下城镇户均住房套数凌驾1.1 ，应该说大部分住房刚需已经获得知足 ，剩余的部分中租赁和包管性用房还能知足一定比例 ，刚需作为一个重点客群——除了在一些都会化历程滞后的落伍地区以外——正在快速的消逝。取代他们的是有一定购房履历 ，对住宅的要求更高的改善性需求。他们对住宅的要求并不是简朴的“用来栖身” ，而是要住得好。
高品质、高附加值、功效适配、配套到位是改善性需求的关注点。随着改善性需求成为市场主流 ，中国房地产的品质时代正式登场。需要提醒的是 ，在这样的场景下 ，为了追求速率而漠视品质 ，低水准标准化复制的企业将难以做生产品溢价 ，在土地本钱居高不下的情形下 ，不可获取产品溢价意味着什么 ，毋庸多言。
NO.2 空间功效叠加 ，商业个性飞扬
2019年的商业空间里 ，类似于茑屋书店、方所这样的四不像商家会越来越多。说他们是四不像 ，由于他们在一个空间里承载了远超一种的功效：书店、咖啡吧、展会、社交、艺术赏析、培训。甚至我们可能会在一个狭窄的空间里看到更多业态的混搭 ，家居用品、文具、茶、图书、乐器、字画等等 ，他们由于配合体现一种生涯方法而在卖场里以场景的方法一同泛起。
这种空间功效的复合叠加背后的逻辑是商业地产运营商对坪效的不懈追求和消耗方法的变迁。在富足时代 ，人们通过消耗来表达自己的个性和价值主张 ，同质化的商业正在被消耗主流人群迅速扬弃 ，不难想象 ，2019年 ，商业地产的天下里会泛起种种异类和新物种 ，虽然他们中许多未必乐成 ，但这却是通往未来必需履历的历程。
NO.3 共享空间大增 ，公共服务跟进
无论是办公楼照旧园区 ，甚至商业空间和旅馆 ，共享空间正在悄然增添。他们的形态可能是一个共享的社交空间（有咖啡茶饮 ，有图书） ，可能是一个共享的活动空间 ，也可能是一个共享的试验室 ，共享的展示区 ，共享的聚会室。
他们既面向整个商业空间的客户也面向外来的客户。 虽然是共享的公共空间 ，可是这里的坪效未必低 ，由于这里可能是整个商业空间里人流最频密的地方 ，交互和生意随时都可能爆发。共享空间保存的意义更主要的是可以提高其他空间的空间价值使整个空间的坪效上升 ，由于在共享空间可以提供更多To C、To B和To I的公共服务。
在古板的空间运营逻辑中 ，公共服务是有限供应的 ，更多停留在与空间直接相关的包管性的服务领域 ，如物业、设施管理、商管服务等 ，而未来在越发强烈的竞争和提高增值收益以填补租金缺乏的动力下 ，空间运营商会更多的自己提供或整合资源提供增值型服务 ，这其中 ，共享的检测服务、培训服务、立异沙龙服务等工业级的服务也正在泛起。
NO.4 小镇投资退潮 ，小镇运营起步
地产热潮消退的时间 ，近郊甚至远郊的小镇投资开发首当其冲 ，他们属于波动最大的一类开发业态 ，再加上土地政策、金融政策上对特色小镇开发房地产化的限制 ，小镇投资热潮正在迅速消退 ，已经建成或在建的小镇面临的压力也陡增。
销售去化生死攸关 ，纵然过了这一关 ，接下来的问题是小镇运营怎样睁开。关于工业小镇 ，实质是一个郊区园区的运营问题 ，关于生涯小镇 ，则不但事关售后和品牌 ，还事关待售物业的销售问题。小镇开发不易 ，小镇运营更难 ，2019 ，越来越多的小镇投资开发商会深刻感知这一逆境 ，各人都在寻找解决计划的蹊径上。
NO.5 资源渐趋冷静 ，人本大旗飘扬
金融推动房地产在过往几年体现得淋漓细腻 ，未来这一趋势仍将延续。可是在爆发转变的是金融背后的钱的成色在悄然转变。
无论是房住不炒 ，照旧金融去杠杆 ，躁动的热钱在地产江湖中的比例正在大幅下降。险资在地产股中的一再露面证实 ，越发理性的长线资源正在取代短线热钱。当房地产背后的资源不再那么功利和短视的时间 ，可一连生长的理念会更容易成为资源和工业博弈中的共识。在地产领域 ，提供基于人文眷注 ，以人为本的产品和服务将会切合各人的配合利益。
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